資 陽 地 建 信 息
第 31 期
商會秘書處主辦 2017年12月27日
按：現(xiàn)將市房管局關(guān)于《資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展的思考》印發(fā)。懇望細(xì)心研讀，捫心思考，精心謀劃2018。
資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展的思考
房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、帶動性強(qiáng)，對拉動地方經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、增加地方財稅收入具有重要作用。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，全市房地產(chǎn)業(yè)投資分別占全社會固定資產(chǎn)投資的25%、19%和20%，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅收分別占地方稅收的61%、59%、55%。資陽市四次黨代會提出堅持生態(tài)、自然、環(huán)保、人文融合的城市發(fā)展理念，遵從生態(tài)環(huán)境倫理，崇尚鄉(xiāng)土健康格局簡約之美，建設(shè)美麗怡然資陽。黨的十九大提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這些決策部署，為我市房地產(chǎn)市場特別是主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向。
一、現(xiàn)狀與問題
資陽主城區(qū)由一個縣級城市發(fā)展而來，城市發(fā)展底子薄、起步晚、欠賬多，房地產(chǎn)市場既有共性問題，也有個性特征。近年來，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)波動前進(jìn)的態(tài)勢，在我市促進(jìn)住房消費、推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)健康發(fā)展，2016年資陽主城區(qū)成交商品房127.07萬平方米、較2015年增長15%，其中住房成交105.37萬平方米、較2015年增長22%。2017年，資陽出臺了《2017房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展政策措施》，制定了包括優(yōu)化商品房土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，全面實施棚改貨幣化安置，擴(kuò)大購房獎勵覆蓋面等15條措施。至今年11月底，全市商品住房完成銷售231.77萬平米，同比增長28.59%，庫存減少42.18%。其中資陽市中心城區(qū)網(wǎng)上簽約備案共計1.39萬套，備案面積128.12萬平方米，備案面積與去年同期相比增加13.65%。冷靜客觀分析現(xiàn)狀，資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場具有以下的特點：
一是資陽主城區(qū)城市整體競爭力與同級別同類型城市相比偏弱。按照《第一財經(jīng)周刊》最新發(fā)布的中國城市分級排名榜單，綜合GDP規(guī)模、居民人均收入、500強(qiáng)企業(yè)落戶數(shù)量等指標(biāo)，德陽位居三線城市的63位。在129個五線城市中，眉山位居22位，內(nèi)江位居50位，資陽位居55位。
二是資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場對市外購房人群吸引力偏弱。近兩年，在資陽主城區(qū)購房的雁江戶籍人口約占70%，住房消費主力為本地人。
資陽主城區(qū)商品房購買人群結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表（%）
三是新建房屋空置率高。經(jīng)調(diào)查，交付5年以上的住宅小區(qū)入住率約70%，交付3年的住宅小區(qū)住率約60%，交付兩年的新建住宅小區(qū)入住率只有50%。
四是住房需求以改善性為主。至2015年底，我市城鎮(zhèn)人均住房面積為43平方米，主城區(qū)為45平方米，分別比全省高9%和11%；全市城鎮(zhèn)人均住房面積比內(nèi)江高7%，比眉山高0.1%。表明本地居民住房剛需消費基本滿足，購房人群以改善性住房需求為主。
當(dāng)前，我市正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速期，主城區(qū)房地產(chǎn)市場需求潛力大、發(fā)展空間廣闊。但也要看到，資陽和其他很多城市一樣，房地產(chǎn)發(fā)展還存在規(guī)劃引導(dǎo)不到位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展無序，制度不完善、管理經(jīng)驗不足，產(chǎn)業(yè)低端化、設(shè)計同質(zhì)化等共性問題，主城區(qū)的問題主要體現(xiàn)在“三個并存”：
一是房地產(chǎn)庫存量大與待開發(fā)土地量大的矛盾并存。一方面，房地產(chǎn)庫存較大特別是非住宅庫存量大。至2016年底，資陽主城區(qū)商品房待售面積估計有300萬平方米（辦理了預(yù)售許可未銷售186萬平方米，已開工未上市銷售估計120萬平方米），其中商品住房待售面積約為150萬平方米，商業(yè)待售面積約為80萬平方米，地下車庫待售面積約為70萬平方米，地下車庫銷售狀況很差，對開發(fā)企業(yè)的資金回籠及自身發(fā)展帶來很大壓力。另一方面，待開發(fā)土地量大。截至2016年11月，市本級未開發(fā)商住用地約4943畝、雁江區(qū)約4000畝。最近兩年市本級和雁江區(qū)應(yīng)開發(fā)的土地約2800畝，按2.5容積率測算，預(yù)計兩年內(nèi)可新增開發(fā)面積近500萬平方米。
二是城市品質(zhì)不高與房屋品質(zhì)不高的問題并存。一方面，過去城市粗放發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)欠賬較多，公共配套不夠完善，特別是城中村、老舊棚戶區(qū)較多，整體綠化水平差，“城市病”問題突出，城市品質(zhì)總體不高。另一方面，資陽主城區(qū)在建在售約50個開發(fā)項目，絕大部分樓盤整體規(guī)劃沒有特色、小區(qū)環(huán)境缺乏檔次、立面效果感觀不美、交房質(zhì)量時有投訴、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不高，難以吸引改善性住房需求。
三是開發(fā)企業(yè)實力不強(qiáng)與問題樓盤較多的挑戰(zhàn)并存。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看，資陽主城區(qū)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 78家，而高水平、高質(zhì)量、開發(fā)規(guī)模大和競爭力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)不多，沒有一家一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，二級資質(zhì)企業(yè)只占 11%，近90%的開發(fā)企業(yè)是“小、散、雜”。一些開發(fā)企業(yè)因規(guī)模小、實力不強(qiáng)、發(fā)展后勁不足，面臨著洗牌出局的危險。從房地產(chǎn)開發(fā)項目看，過去主城區(qū)采取“毛地”拍賣方式出讓的33宗土地，有18宗尚未全部完成開發(fā)，涉及上萬戶拆遷安置群眾、商品房購房戶不能接房入住，歷史遺留問題非常突出。新開發(fā)樓盤普遍存在資金鏈繃緊的共性問題，現(xiàn)有問題樓盤10個，優(yōu)品尚城、弘樂府二期兩個項目正面臨破產(chǎn)重整。這些因素給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展帶來了隱患，今后一個時期，培育壯大開發(fā)企業(yè)和化解歷史遺留問題任務(wù)重、壓力大。
二、機(jī)遇與趨勢
資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展主要面臨六大機(jī)遇：一是臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)。將為資陽主城區(qū)及周邊帶來大量的產(chǎn)業(yè)、人流、物流和資金流，將整體提升對資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場的需求，利于催生資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性行情。二是城市品質(zhì)不斷提升。市四次黨代會提出建設(shè)美麗怡然資陽，對提升城市品質(zhì)作出重大部署。市政府工作報告提出啟動實施城市建設(shè)“六大工程”、強(qiáng)力推進(jìn)“安置房三年攻堅行動”等系列具體措施，將形成生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山青水秀的城市形態(tài)，極大提升城市品質(zhì)。三是交通格局根本改觀。成渝高鐵和內(nèi)遂、遂資眉、成安渝高速建成通車，成都地鐵18號線資陽線、蓉昆高鐵、資潼高速、資三和資安快速通道即將啟動建設(shè)，“7高7軌14快”立體綜合交通網(wǎng)絡(luò)加快構(gòu)建，區(qū)域優(yōu)勢更為凸出，利于聚集人流、物流，推動資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展。四是政策引導(dǎo)作用。國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)控要求是堅持分類調(diào)控，因城因地施策。這些情況表明，地方將獲得更多政策支持，享有更大政策自主權(quán)，有利于制定有針對性的政策措施，促進(jìn)資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。五是成都限購溢出效應(yīng)。成都限購政策必將影響部分人群入居成都，在這種情況下，距離成都近、交通快捷便利、房價相對較低等優(yōu)勢，將有效增強(qiáng)資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場的吸引力?？偟膩砜?，抓住用好以上機(jī)遇，就可望實現(xiàn)“成都品質(zhì)、資陽成本”“成都工作、資陽安家”的美好愿景。
綜合研判，資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場今后一個時期將保持“總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)、進(jìn)而促優(yōu)”的發(fā)展趨勢，穩(wěn)主要是低價格的平穩(wěn)，進(jìn)主要是結(jié)構(gòu)改善，優(yōu)主要是品質(zhì)提升。從需求看，每年住房需求約100萬平米，其中：資陽城鎮(zhèn)化率預(yù)計將從2016年的39.5%增加到2020年的48%，每年按1.4%遞增，測算主城區(qū)實際常住人口每年預(yù)計增加1萬人，年均住房需求45萬平米；棚改貨幣化安置戶預(yù)計每年1500戶4500人，年均住房需求近20萬平米；從近兩年100平米以上的改善性戶型銷售情況分析，預(yù)計每年改善性住房需求約40萬平方米。從價格看，隨著區(qū)位優(yōu)勢的凸顯，商品房特別是住房價格預(yù)計會出現(xiàn)穩(wěn)中有升的勢頭。從結(jié)構(gòu)看，非住房庫存壓力大于住房壓力，改善性住房需求和中高端住房需求將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向高品質(zhì)方向發(fā)展。
三、對策與建議
房地產(chǎn)市場是一個城市區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市品質(zhì)、政策環(huán)境等各種因素的綜合體現(xiàn)，應(yīng)跳出房地產(chǎn)市場來謀劃推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。應(yīng)緊緊圍繞建設(shè)美麗怡然資陽目標(biāo)，突出市場需求和市民需求兩個導(dǎo)向，做好外部環(huán)境，做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)支撐，做優(yōu)城市品質(zhì)，做活政策支持，著力增強(qiáng)資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場的集聚力、支撐力、吸引力和調(diào)控力，真正能吸引人、集聚人、留住人。
（一）突破交通建設(shè)，增強(qiáng)市場集聚力。有專家指出，未來房地產(chǎn)市場不再簡單用一二三四五線劃分，而應(yīng)分為一二線一小時城市圈和非一二線城市圈兩大類。作為資陽來講，具備成都“半小時經(jīng)濟(jì)圈”和重慶“一小時經(jīng)濟(jì)圈”的區(qū)位優(yōu)勢，應(yīng)按照建設(shè)成渝次級綜合交通樞紐的規(guī)劃目標(biāo)，加快綜合交通建設(shè)步伐，從而促進(jìn)資陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場加速產(chǎn)業(yè)、人口等要素集聚。城際交通上，重點改善到成渝的交通條件，讓資陽成為連接成渝最經(jīng)濟(jì)的通道，注重改善與周邊市、縣的交通，特別是加快建設(shè)成都地鐵18號線資陽線、資潼高速和資三等快速通道，形成與成都無縫對接的快速交通網(wǎng)絡(luò)，真正實現(xiàn)“成都工作、資陽安家”。市域交通上，可考慮更多建設(shè)快速通道，資陽、安岳、樂至城區(qū)之間都應(yīng)至少有一條快速通道，提前規(guī)劃布局好主城區(qū)與臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)之間的交通網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)資陽主城區(qū)的吸附能力。城市路網(wǎng)上，全面改善城區(qū)既有道路品質(zhì)，建設(shè)資陽城市空軌示范線和城區(qū)到高速路、高鐵站的連接線，加密沱江兩岸連接大橋，增設(shè)人行天橋、地下通道，增強(qiáng)城市路網(wǎng)循環(huán)通行能力。按照組團(tuán)發(fā)展、路網(wǎng)連接、田園城市的理念，加快建設(shè)綠色走廊，將老城區(qū)、城東新區(qū)、城南新區(qū)和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)主城區(qū)四個板塊聯(lián)為一體。
（二）夯實產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)市場支撐力。以產(chǎn)立城、產(chǎn)城相融既是城市發(fā)展的必然規(guī)律，也是支撐房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵之舉。工業(yè)上，無縫對接承接成都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與成都協(xié)同發(fā)展、錯位發(fā)展，注重引進(jìn)勞動密集型和知識密集型產(chǎn)業(yè)，特別是引進(jìn)一些純手工加工業(yè)或半手工半加工等短期甚至較長時間都難以被機(jī)械化、智能化生產(chǎn)所替代的產(chǎn)業(yè)（如瑞士手工手表類），創(chuàng)造最好的創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)會。加快建設(shè)形成以資陽主城區(qū)為中心的資陽、安岳、樂至“金三角”，引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)以資陽主城區(qū)為中點，沿“金三角”沿線集聚，增強(qiáng)城鎮(zhèn)人口吸附能力。服務(wù)業(yè)上，利用資陽主城區(qū)離成都很近的優(yōu)勢，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。加快建設(shè)旅游業(yè)改革創(chuàng)新發(fā)展先行區(qū)，打造成渝休閑度假旅游康養(yǎng)目的地，滿足游客個性化需求。積極配合成都建設(shè)西部金融中心，瞄準(zhǔn)后臺服務(wù)等功能發(fā)展現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)。特別要把引進(jìn)高校作為重中之重，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2016年，電子科技大學(xué)成都學(xué)院與什邡市政府合作在什邡建校區(qū)，什邡校區(qū)規(guī)劃建成后，預(yù)計三年內(nèi)在校生達(dá)到5000人，五年后達(dá)到1萬人以上，全部建成后在校師生達(dá)到2—2.5萬人規(guī)模。高校的人氣聚集力強(qiáng)，是短期內(nèi)集聚大量人口的相對可行措施，資陽已經(jīng)具備了引進(jìn)知名高校辦校區(qū)或分校的較好基礎(chǔ)條件，應(yīng)把引進(jìn)高校特別是知名高校作為一個重要的努力方向。農(nóng)業(yè)上，著眼配套服務(wù)成渝兩大城市，突出綠色、有機(jī)發(fā)展方向，大力發(fā)展蔬菜、水果、畜牧、糧油等產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展現(xiàn)代綠色生態(tài)、觀光休閑農(nóng)業(yè)，加快發(fā)展適合航空運輸?shù)耐庀蛐透吒郊又缔r(nóng)產(chǎn)品。
（三）著力提升品質(zhì)，增強(qiáng)市場吸引力。城市讓我們生活更精彩。從這個意義上講，房地產(chǎn)市場的吸引力很大程度取決于城市品位特別是樓盤品質(zhì)。加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計，當(dāng)前城市規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃引領(lǐng)作用發(fā)揮不突出，應(yīng)樹立“大腳”美學(xué)理念，系統(tǒng)研究“一城四區(qū)”房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模和空間布局，嚴(yán)格控制各房地產(chǎn)項目規(guī)劃，引導(dǎo)控制各新建建筑風(fēng)格樣式，控制核心、重點區(qū)域建筑高度，與周邊山形、地貌、天際線以及既有建筑協(xié)調(diào)，城市“紅線”內(nèi)嚴(yán)格控制建筑容積率和單體建筑的品質(zhì)。做好“雙修”工作，樹立再生態(tài)的理念，修復(fù)城市中被破壞的自然環(huán)境，改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，用更新織補(bǔ)的理念，拆除違章建筑，修復(fù)城市設(shè)施、空間環(huán)境和景觀風(fēng)貌，真正望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁。塑造城市名片，成都有武侯祠、杜甫草堂、寬窄巷子等眾多能顯示文化底蘊的物化載體，眉山有東坡故里、內(nèi)江有大千文化、遂寧有觀音故里、樂山有大佛、雅安有熊貓。與之相比，資陽主城區(qū)缺少拿得出手、叫得響亮的文化名片。建議以“怡然資陽”為統(tǒng)攬，唱響蜀人原鄉(xiāng)、長壽之鄉(xiāng)，塑造文化靈魂，留下歷史記憶。打造精品樓盤，瞄準(zhǔn)改善型需求人群，提升建筑規(guī)劃品質(zhì)，開發(fā)高品質(zhì)樓盤，策劃房地產(chǎn)市場形象宣傳，突出特色賣點。特別是集中打造城東新區(qū)，引進(jìn)實力強(qiáng)、信譽(yù)好的大型房企進(jìn)入城東房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，帶動建成一些品質(zhì)優(yōu)良的樓盤，在城東新城逐步形成新的宜居區(qū)。比如，萬達(dá)落戶資陽后，吸引了一些資陽周邊地區(qū)的購房人群，僅資中球溪就有60多戶在萬達(dá)購買商品房。
（四）用好有形之手，增強(qiáng)市場調(diào)控力。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須用好政府這只“有形的手”。搞好市場調(diào)控，堅持“增剛需、擴(kuò)銷量、控增量”三管齊下，既防止庫存高了、銷售不暢，又防止庫存少了、房價過快上漲。消化存量上，今年資陽主城區(qū)商品住宅庫存量得到了有效化解，商品住房消費控制在合理周期，目前應(yīng)當(dāng)有序做好商品房用地的有序供應(yīng)。對于銷售壓力大的地下車庫，可通過租用、租賃等方式逐步回收資金，對條件適合的地下車庫，允許部分或全部階段性改變用途，用作地下商場、培訓(xùn)中心、物流倉儲、避難避險場所等，提高使用率。凈化房產(chǎn)市場，重點從制度建設(shè)入手，通過推行商品房預(yù)售許可會審制度、商品房預(yù)售方案公示制度、預(yù)售資金監(jiān)管制度、房地產(chǎn)業(yè)突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案制度、房地產(chǎn)項目破產(chǎn)重整和破產(chǎn)清算等一系列創(chuàng)新舉措，建立健全事前、事中、事后全過程風(fēng)險防控體系，加大問題樓盤處置力度，保護(hù)群眾利益，維護(hù)社會穩(wěn)定。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量、安全、環(huán)境配套及銷售行為的監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。嚴(yán)厲打擊各類虛假宣傳、價格欺詐、炒賣房號、哄抬房價等違法違規(guī)行為。開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合規(guī)性排查，遏制各種資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。加大小微地產(chǎn)企業(yè)整合力度，出臺支持政策加快培育房地產(chǎn)知名企業(yè)、品牌企業(yè)、高資質(zhì)企業(yè)。
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