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民法典》中關于加裝電梯的新規(guī)

發(fā)布時間:2021年05月10日     瀏覽次數(shù):2026次

     既有住宅加裝電梯,是一項惠及百姓、廣受歡迎的“民生工程”,使很多既有住宅樓包括老舊小區(qū)單元安裝了電梯,告別“爬樓難”,極大方便了出行,讓人民群眾獲得了“上上下下”的幸福。

     然而,全國各地既有住宅加裝電梯設計工程呈現(xiàn)進展不一、效果差異等不同狀態(tài),究其原因在于對加裝電梯涉及的政策支持、加裝電梯設計、入戶技術、安全保障和協(xié)同推進等問題是否得到系統(tǒng)的考量和解決。
     國家對既有住宅加裝電梯總的方針和宗旨是“服務老齡社會,鼓勵加裝電梯”。然而,在實際推進過程中,也有少數(shù)地方政府扶持力度不夠、牽頭力度不足、審批程序多,造成居民加裝電梯訴求協(xié)調(diào)難,成功加裝電梯數(shù)量少。對于多層住宅加裝電梯遇到的新情況、新問題缺乏有效的解決辦法,出臺的具體實施細則不具體,一知半解,不切實際,可操作性差。
     去一些地方對既有住宅加裝電梯實行“一票否決制”,居民意見不一成為既有住宅加裝電梯的最大障礙。尤其是一樓住戶以擔心電梯有噪音、影響通風采光、存在安全隱患、房價貶值等不同理由,對加裝電梯持消極態(tài)度,有的甚至強烈反對或設阻,致使一些既有多層樓房無法加裝電梯。

     在《民法典》生效實施之前,只要滿足《物權法》第76條規(guī)定的“雙2/3”即可對加裝電梯工程予以報建和推進實施。《物權法》第76條第一款第(六項)規(guī)定“改建、重建建筑物及其附屬設施”“應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”既有住宅加裝電梯顯然屬于“改建、重建建筑物及其附屬設施”,需要“雙2/3”同意。

     以六層既有住宅一個單元12戶專有部分建筑物總面積1200平米為例,只要達到專有部分建筑物面積800平米業(yè)主和8戶業(yè)主同意即可。
     2021年1月1日生效實施的《民法典》,降低了對既有住宅加裝電梯這項“改建、重建建筑物及其附屬設施”業(yè)主表決同意的門檻。
     同樣以六層既有住宅一個單元12戶專有部分建筑物總面積1200平米為例,在獲得專有部分建筑物面積800平米業(yè)主和8戶業(yè)主參與表決的基礎上,只要達到參與表決的“專有部分建筑物面積800平米業(yè)主的3/4(600平米)和參與表決的8戶業(yè)主的3/4(6戶)的同意”,即滿足了法定比例。
     通過對《民法典》第278條和《物權法》第76條的比較,在前述12戶專有部分建筑物總面積1200平米的事例中,我們不難看出,《民法典》生效實施后,參與表決的專有部分建筑物面積和參與表決的業(yè)主與依照《物權法》第76條規(guī)定要求的800平米和8戶業(yè)主(“雙2/3”)比較降低到了600平米和6戶業(yè)主(雙“1/2”)。

     各級政府、有關組織和人民法院都要按照《民法典》“總則編”和“物權編”有關規(guī)定積極作為,對不支持配合的少數(shù)住戶,多數(shù)意愿住戶應當盡最大努力做好說服勸導工作,實在無法協(xié)調(diào)的,可向所在社區(qū)或政府職能部門反映,由社區(qū)或政府職能部門調(diào)解或申請有關組織調(diào)解,力爭促成全體業(yè)主同意。對加裝電梯反對并設阻的業(yè)主,可由同意加裝電梯的多數(shù)意愿住戶訴請人民法院判決支持加裝電梯,排除妨礙,并按照樓層比例分擔費用。對不自動履行判決的,可申請人民法院強制執(zhí)行。
     對少數(shù)業(yè)主以所謂影響通風、采光、安全隱患、房價貶值等不同理由訴請阻止加裝電梯的,人民法院應做好調(diào)解工作,或駁回其訴訟請求。
     《民法典》加裝電梯政策相關補充
     《中華人民共和國民法典》將于2021年1月1日起施行。
     根據(jù)《中華人民共和國立法法》第八十八條的規(guī)定,法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。如果現(xiàn)行既有住宅加裝電梯管理辦法中關于業(yè)主表決比例的規(guī)定與《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定不一致的,從2021年1月1日起,既有住宅增設電梯的業(yè)主表決比例應  依照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定執(zhí)行,即業(yè)主申請增設電梯應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,并應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
     讓人類進步,是我們不可推卸的社會責任。

 

                                                                                    來源:徐匯區(qū)司法局漕河涇司法所